[Neede/Dinxperlo]

Het is nog niet zo lang geleden dat de Achterhoek in de ban was van de krimpgedachte. Nieuwbouw stond gelijk aan toekomstige leegstand, zo was de opinie, en zou alles alleen nog maar erger maken. Een tweede parallel lopende ontwikkeling was de opkomst van het online inkopen doen. Winkeliers in traditionele (dorps)winkelstraten konden geen kant meer op. Veel oudere winkeliers hadden geen opvolging meer en het pensioen zat in de stenen die onverkoopbaar bleken. Het gevolg was soms een troosteloze winkelstraat met veel lege etalages. In Neede en Dinxperlo

Tekst: Rob Weeber Foto: Roel Kleinpenning

Gelukkig keerde ook hier de wal het schip. Men begon in te zien dat het aanbod voor huizen voor met name jongeren de leefbaarheid van een gemeenschap ten goede kwam. Daarnaast betekende meer inwoners ook meer klanten voor de lokale middenstand. Er werden zogenaamde task forces opgericht die onderzoek moesten doen naar de oplossing voor het lokale vraagstuk: hoe hou ik het dorp leefbaar en aantrekkelijk voor de volgende generatie?

Leefbaarheid Neede

In Neede leidden de geschetste ontwikkelingen tot een gemarginaliseerde middenstand en onaantrekkelijke winkelstraten met leegstaande etalages. Er kwam een bijeenkomst in restaurant ’t Haantje waar samen met de gemeente naar mogelijke oplossingen werd gekeken. Ook Needenaar Norbert ter Mors (60), expert in de commerciële makelaardij, woonde die bijeenkomst bij. “Na onder meer een verblijf in het buitenland ben ik bij toeval in 2009 in Neede neergestreken. Toen ik van die bijeenkomst hoorde, ben ik er uit nieuwsgierigheid heengegaan. Zelf had ik al vraagtekens over het gevoerde krimpbeleid in de Achterhoek. Als je daar aan toegeeft, dan zet je de boel op slot en gebeurt er niets meer. Dat heeft een verlammende uitwerking op de leefbaarheid van je  gemeenschap.” Na afloop van die bijeenkomst stapte Ter Mors op de toenmalige wethouder Han Boer af en bood zijn hulp aan.

Centralisatie winkelgebied

De eerste stap werd een plan waarbij het winkelgebied werd opgedeeld in een noord- en zuidzijde en een tussengebied. “In het noorden werd de Borculoseweg aangepakt met winkels voor de dagelijkse boodschappen. In het zuiden werd de toenmalige Basismarkt opgekocht en afgebroken, waarna er een dorpsplein werd aangelegd met aangrenzende horeca. Het gebied tussenin, de winkelstraat Oudestraat, werd nog even in de wachtstand gezet.” Belangrijk doel werd de centralisatie van het winkelgebied. “Her en der haakten winkeliers af, maar nooit op commando. Er dreigde zo een ‘gatenkaas’ van winkelaanbod te ontstaan.”

Loket Oudestraat

Rond 2017 was de tijd daar om het tussenstuk aan te pakken. Met name werd gekeken naar de combinatie winkel en woning. Waarom werden leegstaande winkelpanden niet getransformeerd naar woningen? “Die optie was daarvoor onbespreekbaar, gewoon verboden. Destijds was er geen besef dat leegstaande winkels en behoefte aan woningen samengaan. Er kwam pas beweging in die patstelling toen de nood op de woningmarkt opliep en woningcorporatie ProWonen 20 wooncontingenten toezegde.” Toen het woord transformatie niet langer een taboe was, werd het Loket Oudestraat opgericht; met vertegenwoordigers vanuit alle geledingen van het dorp, gemeente en woningcorporatie werden een meerjarige visie uitgedacht en onnodige blokkades weggehaald voor de ontwikkeling van een nieuw beleid. “Door het nieuw formuleren van praktische spelregels konden we de markt zijn werk laten doen. We zetten de vraag uit en lieten het antwoord op ons af komen. De stip op de horizon werd 2030, maar de doorbraak kwam al dit jaar tot stand.”

Particulier geld

Inmiddels hebben de inspanningen van het Loket Oudestraat ervoor gezorgd dat er aan het einde van de rit zo’n 18 miljoen euro particulier geld geïnvesteerd is. Twaalf projecten zijn aangemeld, waarvan enkele kleinschalige al zijn gerealiseerd. Grote projecten, zoals de aankoop en afbraak van bestaande panden zijn in de afrondende fase. Daarnaast wordt gewerkt aan de nieuwbouw van 20 appartementen. In totaal zijn er straks ongeveer 40 nieuwe wooneenheden gerealiseerd. “Om dergelijke transformatieprocessen te faciliteren en te begeleiden, heb je kennis van de vastgoedmarkt nodig. Je moet verstandig met je beschikbare ruimte en vastgoed omgaan in dorpen met de omvang van Neede. Daarbij is het ook belangrijk dat je niet vanuit een politieke kleur beslist, maar vanuit een gezamenlijk belang, het leefbaar en aantrekkelijk maken van het centrum en verouderde panden een nieuw, tweede leven geven”, aldus Ter Mors.

Een toekomstbestendig Dinxperlo

In de gemeente Aalten besloot de raad  al in 2018 dat er een nieuwe centrumvisie diende te komen voor het dorp Dinxperlo. Doel ervan was Dinxperlo een nieuw, toekomstbestendig centrum te geven. Er wordt van een ‘huiskamer’ voor het dorp gesproken, een centrale plek die de verblijfskwaliteit voor inwoners en bezoekers moet verbeteren. Dit leverde in eerste instantie verdeeldheid op. Macro-economische ontwikkelingen werden met argusogen gevolgd en de vraag werd gesteld of de detailhandel nog wel de belangrijkste functie van het dorpscentrum moest zijn en niet de ruimtelijke inrichting van het centrum.

Beperkt dagelijks winkelaanbod

Knelpunten in de bestaande situatie waren onder andere een beperkt dagelijks winkelaanbod, geen supermarkt van moderne omvang, te weinig en eenzijdig horeca-aanbod, onaantrekkelijk uitstraling van het Prins Clausplein, te weinig overnachtingsmogelijkheden, te weinig groen en het langzame verkeer dat ondergeschikt is aan het autoverkeer. De verschillende stakeholders, gemeente, vastgoedbeheerders, ondernemers en inwoners, staken de koppen bij elkaar en ontwierpen een nieuwe centrumvisie die inmiddels door de Aaltense gemeenteraad is goedgekeurd. Als projectleider uitvoeringscommissie centrumvisie werd Rik Gommers aangesteld.

Huiskamer

Naast de ruimtelijke kwaliteit van het centrum, waarbij het Prins Clausplein de zogenaamde huiskamer verbeeldt, maken ook de positie van twee supermarkten belangrijk onderdeel van  de visie uit. De Aldi, reeds in het centrum gevestigd, mag in de visie uitbreiden. De Jumbo komt dichter tegen het zogenaamde kernwinkelgebied aan te liggen en krijgt een plek op de voormalige metaalgaasweverij. Dat laatste vergt overigens een wijziging van de bestemmingsplannen.

Voor de verdere uitwerking van de infraplannen werd een aanbesteding uitgeschreven die uiteindelijk werd toegekend aan Dusseldorp Infra, Sloop en Milieutechniek. Projectleider Niek Nijhof: “Voor het uiteindelijke ontwerp werken we samen met een landschapsarchitectenbureau. Dit leidt tot een eerste ontwerpplan voor de infrastructuur. Dit plan wordt vervolgens weer met alle stakeholders  besproken. Zo is het voor iedereen duidelijk waar je straks bijvoorbeeld kan parkeren en hoe de verkeersroutes lopen. Voor de gemeente is het belangrijk dat het een klimaatadaptief en groen plan wordt, maar ook recreatie, verkeer en grensbeleving zijn belangrijke thema’s. Dinxperlo ligt immers op de grens met Duitsland. De verwachting is dat we in 2023 starten en in 2025 afronden.”

Woningen

Desgevraagd kon de gemeente nog geen antwoord geven op de vraag of er ook winkels worden getransformeerd naar woningen. De laatste tijd zijn er juist weer enkele winkels geopend. Wel staat vast dat op de plek van de voormalige basisschool De Wegwijzer 13 betaalbare huur- of koopwoningen voor starters en senioren worden gebouwd. Projectleider uitvoeringsprogramma Gommers bevestigt het voornemen, maar legt uit dat de woningbouwplannen nog in de aanbestedingsfase zitten. “We weten nog niet wat de grondopbrengst wordt, want we hebben een ontwikkelcompetitie voor een goed maatschappelijk plan uitgezet. Voor de bouwgrond bedraagt de minimumprijs € 135 per vierkante meter en voor de infrastructuur geldt een maximumprijs van € 100 per vierkante meter in het plangebied  van De Wegwijzer. De  verwachting is dat we in september een winnaar hebben  die zijn plan gaat realiseren, maar daar moet dan nog wel een vergunning voor worden verleend.”